多少の地域的差異や建築年代による差異

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しかし,公営住宅や公団住宅においては,若年の単身者は少ない
ため,高齢化の著しい住宅では1人世帯率の増加も著しい。このことから,公
営住宅における高齢化の状況が長期居住による加齢と世帯人員の減少によって
引き起こされていることが推測される。

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5.住宅の種類と階級分化
大都市内部の事例として東京都区部を対象として,中高層集合住宅居住者の
特性を明らかにした結果,東京都区部において主流を占める中高層集合住宅居
住者の年齢別人口構成は,多少の地域的差異や建築年代による差異がみられる
ものの,都営住宅や公団住宅などの公的借家の住宅グループ,民間の賃貸集合
住宅からなる住宅グループおよび民間の分譲集合住宅や公的分譲民間集合住宅
などの住宅グループでそれぞれ特徴がみられ,ハウジングクラス(住宅階級)
の概念でいわれるような住宅の種類による階級分化が指摘できる。とくに都営
住宅における著しく高い老年人口率は,公団・公社住宅などにもかなりみられ
るものではあるが,民間集合住宅の居住者と比較すると両者の年齢構成には明
瞭な差異が確認できた。また,1990年において老年人口率がそれほど高くな
い都営住宅であっても50~59歳人口率や最多年齢階級の分析結果から明らか
なように,高齢化の前段階,つまり高齢者予備群的な年齢階級の集積がみられ,
近い将来における深刻な高齢化が予測される。これらの集合住宅では,世帯人
員の変化をみると,子どもの独立によって親が残留したことによる少人数世帯
が多いことが明らかとなった。

合住宅における世帯人員数の減少は著しい

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山の手地域の事例では,大部分の集合住宅で1人世帯率が高くなっているが,
民間集合住宅に関してみると,新宿区では他の区に比べて1人世帯率が低い。
公団住宅のなかに著しく1人世帯率が高いものが渋谷区や豊島区にみられるが,
これらは市街地内部に供給された単身世帯用の公団住宅である。その他の公団
住宅や公営住宅についてみると,1970年には5%未満の1人世帯率が大部分で
あったが,1990年には急激な増加となっている。1970年において1人世帯率
の高い集合住宅が多かった渋谷区ではあるが,1990年には1970年時点で1人
世帯率が低かった一部の民間集合住宅においても高くなった。このような1人
世帯率の増加は,ほかの地域にも共通してみられ,集合住宅における世帯人員
数の減少は著しいものであるといえる。とくに,1970年において1人世帯が
ほとんど居住していなかった公営住宅や公団住宅では,地域的な差異は,公営
住宅についてみられ,足立区ではもともと1970年時点において1人世帯率が
低かったこともあるが,1990年においても1人世帯率の増加がほかの地域に
比べて少ない。

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また,住宅の種類別にみると,建て替えなどによって多少の違いはあるもの
の,1人世帯率の増加が著しいのは公営住宅である。民間集合住宅は1970年
と1990年の比較が可能な住宅が少ないこともあるが,渋谷区と同様に中野区
や品川区では,1970年において1人世帯率が高いものが多く,1990年にはさ
らに増加している。

1人世帯率の変化と先に分析した高齢化との関係をみると,民間集合住宅で
は若年者の単身が多いことによるのか,1人世帯率の増加は高齢化と必ずしも
対応しない。

集合住宅における高齢化は

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北部地域や東部地域では,図V-15に示すように1970年における30歳代中
心の年齢階級から,50歳代や老年人口中心へと変化している。とくに,この
地域においては1970年時点で20,30歳代人口率が高いものが多く,若年世帯
に著しく偏った住宅が多かったが,1990年では50歳代と60歳以上が最多と
なっている住宅が大部分となっている。先に分析した65歳以上人口率の変化
では,当該地域の集合住宅における高齢化はそれほど顕著ではなかった。しか
し,最多年齢階級の変化からみると,すでに他の地域と同様に高齢化が進行し
ており,たとえ60歳以上人口率が最多ではなくともその手前にある50歳代が
最多年齢階級となっている状態の住宅が多いことが明らかとなった。

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以上のように,1970~90年にかけて最多年齢階級の変化をみた結果,居住
者の入れ替わりの多い民間の賃貸民間集合住宅や賃貸公団住宅の一部において,
あまり高齢化はみられなかったが,大部分の集合住宅ではこの20年間に居住
者が加齢しており,都市内部地域の集合住宅では定着性が高かったと考えられ
る。また,都営住宅では加齢以上に高齢化が進行しており,60歳以上の年齢
階級が最多となった住宅がかなりにのぼることが明らかとなった。

4.世帯人員数の変化
上記のような各地域の集合住宅における年齢別人口構成の変化について,そ
の原因のひとつと思われる世帯人員の変化からとらえることを試みた。
集合住宅のみならず,わが国における一般的傾向として世帯人員の減少が近
年の国勢調査のたびに明らかとなっているが,代表的な都市型住居形態のひと
つである集合住宅では1970年から1990年にかけてどのように変化をしたので
あろうか。1人世帯率の変化をみることによって,地域ごとに世帯人員数の減
少をとらえ,居住者の加齢と関連させて考察した。

公団・公社住宅においても高齢化の進行

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山の手地域での最多年齢階級の変化について,都営
住宅に関してみると1970年においては大部分が20歳代の若年層が最多であっ
たが,1990年においては老年層が最多へと変化し,著しい高齢化現象がみら
れる。一方,民間集合住宅についてみると1970年においてはむしろ都営住宅
より年齢階級がやや高く,30歳代が最多のものが多かったが,1990年では都
営住宅ほど居住者の高齢化が進行せず,老年人口よりも40,50歳代が最多と
なっている。これは民間集合住宅において定着率が低かったことが原因である
と考えられる。また公団・公社住宅に関してみると,都営住宅と同様に老年層
が最多となったものと,民間集合住宅と同じように若年層の継続がみられるも
のに二分できる。

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南部地域においても,都営住宅や公団住宅で20歳代を最多階級とする住宅
が,40,50歳代が最多へと移行した住宅と60歳以上が最多へと変化した住宅
に分かれている。西部地域での最多年齢階級の変化においても,大部分の住宅
において加齢が進行し,地域的差異はみられない。住宅を種類別にみると,都
営住宅での高齢化が顕著であることが明らかとなった。都営住宅では1970年
には20~30歳代の若年世帯が最多年齢階級を占めているものが多く,1940
年代後半から50年代前半にかけて建設された都営住宅のなかにはすでに40歳
代が最多年齢階級となった住宅もあった。また,都営住宅のなかで高齢化の進
行していない例外的な住宅は,建て替えにより新たに居住者の募集が行われた
ところである。公団・公社住宅においても高齢化の進行がみられ,60歳以上
が最多年齢階級となった住宅が半数を超える。公団住宅のなかで60歳以上人
口率が最多となっていない住宅においても加齢した年齢階級は増加している。

都営住宅における高齢化は

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このような変化の原因として,都営住宅において長期居住者が多いことに
よって世帯主の世代の大部分が残留していること,子どもの世代が独立するこ
とにより若年層が減少し,親の世代が残留することによって相対的に高齢化が
進行することが考えられる。しかし,それだけではこのような平行移動的な年
齢階級の変化を上回る高齢化の説明はできない。都営住宅における高齢化は,残留者の加齢によるものに加えて高齢者の新たな流入が原因として考えられる。
この点に関しては資料がないため裏付けができないが,1980年に公営住宅法が一部改正され,単身高齢者にも公営住宅の入居に応募が可能となったことも
制度的要因として無関係ではない。

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また,民間集合住宅において高齢化が進行したものとそうでないものの違い
は,住宅の所有状況によるところが大きい。分譲型の民間集合住宅の場合は,
賃貸型に比べて定着率が高く,世帯主夫婦の加齢と子どもの独立によって都営
住宅と同じように居住者の年齢構成が変化すると思われる。なぜなら,民間集
合住宅の分譲型であっても親子2世代が居住するにはあまりにも狭いので,子
どもは独立せざるを得ず,高齢となった親が残留するためである。一方,賃貸
型の民間集合住宅では,世帯の移動性が高いため,居住者世帯の加齢よりも常
に新たな転入者を迎え入れるので高齢化の進行は分譲型に比べて遅くなるので
ある。

③最多年齢階級の変化
これまでの分析から,それぞれの地域の住宅における各年齢階級の変化が明
らかとなったが,以下では,各住宅内における居住者の年齢階級の変化を,居
住者の年齢階級の中で最も人口比率の高い年齢階級である最多年齢階級の変化
から考察した。

管理された都市化

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西山(1986)は「管理された都市化」について,「福祉国家の進展にともない都市空間を公共的な性質ものにつくり変えていく,その過程を意味する」とした。西山はその具体的事例として,ロブソン
(1969)による「20世紀のイギリスにおける公営住宅と都市計画の発達が,ワースのアーパニズム論などにみられる古典的都市化理論の基盤を崩壊させた」ことを引用し,またニュータウン法に基づく福祉国家の都市政策に関連して,公営住宅の供給が都市化に新たな役割を分担していることを指摘した。一方,ピンチ(Pinch;1990)もマネジャリズム論との関連でイギリスの住宅政策について,「産出」アプローチにより住宅資源配分の地域的不均衡を明らかにしている!)。
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以上のような都市の管理機能に着目した研究の視点は,都市の管理が政策策定者や彼らの施策としての制度により行われることから制度論学派(institutionalschool)と呼ばれる。都市地理学におけるこのような立場について,林(1991)はこの制度論学派(institutionalschool)は,人間の行動は決して自由に行われるのではなく,社会的な制度によって制約されているという考えが基本であり,社会的諸制度を生み出している政治・経済体制に目を向け,その本質を見抜くことが重要だと説くものであると述べている。
このアプローチの評価としては,『経済人』を前提とする研究スタイルが『政治人』を前提とする研究に適応できる可能性が強いことである。現代の都市は企業や消費者が何の制約もなく自由に振舞うことができる空間ではなく,行政的コントロールによって利害の調整が行われるのを常としているのであり,ここに制度的視点の重要性が主張されるのである。

都市計画の公共性

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『Dic.ofHumanGeogrphy,3rd.ed.』によると,この住宅階級(housingclass)で知られるレックス・モア(RexandMoore;1967)は,「1960年代後半,現代イギリス都市における住宅配置の方法(仕様)の,より現実的分析に焦点をあてた」(McDowell;1994)オータナティブなアプローチを展開したが,この住宅階級に関してパール(Pahl;1975)やサンダース(Saunders;1984,1986)は,生産サイドのみではない消費サイドから共同消費の概念の欠如を批判し,さらに住宅市場に作用する地主や政治・制度の役割を指摘した。
同様に,パーム(Palm;1978)は空間的に断片化した都市内住宅市場の構造を,ハリス(Harris;1986)も住宅の社会的・政治的重要性から,住宅所有と階級との関係を検討した。また,パール(Pahl;1977a,1977b,1979)は個人が都市の希少資源にアクセスする際に生じる,「希少資源へのアクセスの格差=〈社会的拘束〉にかかわってその独立的な制約要素として立ちあらわれる「アーパン・マネージャー」もしくは「ソーシャル・ゲートキーパー」の存在に着目すべきこと」(吉原;1994)を主張した。
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さらにベリー(1976)は,20世紀のヨーロッパの都市化を19世紀の工業化による都市化と区別して「管理された都市化」としてとらえた。西山(1986)はこのベリーの立場について「都市計画の公共性という視点から,北米および第三世界の都市化とは異なるヨーロッパの都市化を再定義した」ものとし,「北米の都市化は都市開発の多くが自由な私企業の投機的事業にまかされ,これまでのアーパニズム論が研究の対象としてきたもの」であり,また「第三世界の都市化は,都市開発が公共利益を求め公的事業として行われるにもかかわらず,すべてが私物化されてしまう性質のものである」のに対して,「ヨーロッパの都市化は,公共の利益という理念に基づいて,開発基準や制度を確立し,私企業の利潤追求の開発論理を規制していく点に特徴がある」

制度論的アプローチ

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ウェーバー(Weber,M.)の社会学理論に基づく制度論的アプローチについて,松原(1988)は「土地所有者,デベロッパー,住宅組合(BuildingSocie.ties),公的セクターなどの供給主体の行動についての分析,モゲージなどの金融制度や『線引き』,公共住宅制度などの公共政策に注目した都市構造の分析など」の多様な研究成果をあげている。そもそも制度論的立場については,カステル(1984)やパール(Pahl;1977b)による都市管理の概念に見いだすことができる。西山(1986)は,アーバン・マネージャリズム論のなかでレックス・モア(RexandMoore;1967)やレックス(Rex;1968)による住宅をめぐる都市資源の配分との関連において「『都市』は希少資源(住宅,とくに望ましい住宅)の配分システムからなる場であり,その点で全体社会一般とは異なる固有のシステムを有している」とみており,「都市の社会的相互作用のもとにある基本的プロセスは,希少で望ましいタイプの住宅を求める競争である。このプロセスにおいて,人々は住宅市場における力関係,あるいはより一般的にいえば,住宅配分のシステムにおける力関係で区別される」とし,この住宅配分システムにおける力関係を住宅階級(housingclass)の概念により説明した。
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ここで用いられた住宅階級とは『DictionaryofHumanGeography,3rd.ed.』によれば,「個々の住宅タイプへの近接(access)により特徴づけられた人々のグループとされ,通常は所有により分類される。その概念はイギリスのレックス(Rex;1968)により提示され,彼はhousingにアプローチする方法を次の3種類に分類した。ひとつは資本(capital)と信用貸し(credit)’、の近接をもつことにより,ひとつは公営住宅での賃借権(tenancy)を得ることにより,もうひとつは民間部門(privatesector)での賃借権を得ることによる方法である」。
レックスにより分類された住宅階級は,
(a)魅力ある地域でのより大きな住宅の完全な所有者(outrightownersとは即金で購入した所有者のこと),
(b)魅力ある地域で住宅を購入した抵当権者(mortgagees),
(c)特定の目的に応じるように建てられた公営住宅の賃借人(居住者),
(d)解体待ちのスラムにある公的機関の賃借人,
(e)インナーシティ内の大部分である民間所有者の戸建て住宅(wholehouses)の賃借,
(f)多くが短期支払の高利子で資金を借りて転入している住宅所有者。(彼らはローンの支払のために間借りに転貸しをしている),
(g)間借り人(下宿人;lodgers),に分けられている。

新古典派経済学的アプローチ

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新古典派経済学的アプローチに対して,松原(1990)は効用極大化行動などの前提の非現実性や静態的均衡の枠組みを,さらに,ショート(Short;1978a)は新古典派経済学的アプローチにおけるトレードオフ・モデルの前提条件である職場への近接性は世帯の立地決定にあまり重要ではないことを指摘し,カービー(Kirby;1976)も郊外居住者がかなり広大な余分な土地を買わざるを得ない状況にあることから,郊外に行くほど住宅価格が上昇するメカニズムを重視する必要を主張した。
また,ノックス(1982)は新古典派モデルにおける歴史性の欠如を,現在の住宅市場に過去の遺産が与える影響を見落としていると指摘し,さらに重大な批判点は,新古典派モデルが土地と住宅市場の供給を適切に扱うことに失敗していることであるとした。つまり,「都市の土地と住宅の供給は国内や国際経済の影響,計画規制や財政のコントロール,保護主義者や借家人組合などの特殊な利益グループの干渉,住宅協会の管理者・不動産業者・開発業者のような重要な専門家・権力保持者などのさまざまな要因によって制約を受けている」ため,複合的な要素に対する考慮を欠いていると指摘した。
ところで、不動産といえば、←こちらのサイトがお勧めです。
しかしながら,新古典派経済学的アプローチは,地価をもとにマクロな視点から都市の住宅問題のうちのとくに住宅の需給をとらえる点においては有効な手段であり,住宅需給に関する不完全な把握は新古典派経済学的アプローチのみによらず,上記のように新たに制度的枠組みやゲートキーパーである不動産業者の役割をも考慮した分析を併用することにより,さらに説明力をもったものとなると思われる。

地理学的ハウジング研究

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都市周辺に最も裕福な世帯による新しい住宅が造られるという,住宅需要の単純な経済モデルについて述べたものであるアロンゾ・モデルでは,「高い地代を逃れて,高所得者が高い通勤費用にたえ得る郊外へ移動し,地価の高いインナーシティに低所得者が高密度で居住することとは矛盾する」(Dic.ofHumanGeogr.2nd.eds.)との指摘がある。
転居やリフォームを機に家具について再考してみるのも良いかもしれません。壁面収納を選択肢に入れてみましょう。←こちらのサイトからは、不動産関連情報をたくさん見られます。
この他の新古典派経済学的アプローチによる地理学的ハウジング研究について,松原(1988)はアイザードなどの「需要主体の効用に注目し,都市土地市場における需要主体間の付け値競争から,土地利用を説明する研究」をあげている。また神頭(1985)は東京都における住宅立地の特性について,都市経済学的アプローチにより公共サービスを立地選択要因として組み込み,分析した。
このような新古典派経済学的なハウジングへのアプローチについて,林(1991)は「住宅地は,商業や工業などの経済活動に比べると,都市地域に占 める割合が大きい。住宅地もまた,空間をめぐって行われる土地利用競争の結果としてその配置が決まるため,経済学の概念を用いて立地を説明することができる」とした。さらに,利便性が高く土地需要の多い都心の高層住宅化と,地価が安く都心から離れた地点での平面的な住宅利用や利便性の高い地域での複合的土地利用などについて,「商業・工業などの土地利用と同様,住宅の地域的展開も経済立地論(economiclocationtheory)の枠組みの中で説明できるという考えが,基本的になされている」と指摘した。